よくあるご質問
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住宅ローンに関するご質問

Q 住宅ローンを滞納するとどうなりますか?
A 通常であれば3か月間程度は郵便による督促などがくるだけで、電話がかかってくることもありません(一部には早期に対応を始める金融機関もあります)。この間に競売にかけられることもありませんが、急いで次の検討をすることが必要です。
 
住宅ローンの返済方法の見直しを金融機関と相談する
(ボーナス払いの見直し、返済期間の延長など)
任意売却によって自宅の処分をする
個人民事再生の手続きを弁護士に依頼する(住宅ローン以外の借入れが多い場合)
  住宅ローンを6か月間延滞(住宅金融支援機構の場合、一部の金融機関では3か月で処理することもあります)をすると期限の利益の喪失となり、その住宅ローンに関する債権(返済を請求する権利)が保証会社へ移行します。
  1か月分でも延滞をして電話などがかかってきたときには、居留守などを使うことなく「誠意のある対応」をとるべきです。消費者金融などから借り入れをして住宅ローンの返済をすることは、絶対にやめてください。

Q 期限の利益の喪失とは何ですか?
A たとえば、住宅ローンの残高が2,500万円あり、あと30年かけて返済することになっていても、規定された回数以上の滞納をしてしまうと即座に2,500万円全額の一括返済を求められます。
  「期限の利益」とは、期限が到来するまでは返済しなくてもよいという債務者の権利であり、「期限の到来までは返済しないことによって債務者が享受できる利益」です。つまり「期限の利益の喪失」とは、この債務者の権利を失うことを意味します。
  住宅金融支援機構の場合は6か月の延滞で「期限の利益の喪失」となりますが、他の金融機関では3か月の場合もあります。また、あなたが過去に延滞しているかどうかなど、これまでの返済状況にも大きく左右されます。

Q 毎月の返済額を減らしてもらうことは可能ですか?
A 可能です。金融機関または住宅ローン会社に返済条件の見直しを交渉し、毎月の返済額やボーナス払いの変更をしてもらうことができます。
  とくに平成21年12月にいわゆる「モラトリアム法」が施行されてからは、各金融機関とも住宅ローンの返済条件変更に柔軟な対応をしています。
  ただし、あくまでも返済条件の変更であり、債務の免除ではありません。返済期間の延長によって毎月の返済額が減る代わりに、完済までの総返済額が大きく膨らむことにもなります。また、一定期間の元本返済猶予(その期間は利息のみ支払い)を受ければ、そのぶん猶予期間終了後の毎月の負担額は増えることになります。
  また、返済条件の変更をした後に滞納をすれば、住宅ローン残高の一括返済を迫られる可能性が高まる(金融機関側の対応が厳しくなる)こともあります。

Q すでに5か月間の延滞がありますが、返済期間を延長してもらうことはできますか?
A 金融機関が返済条件の変更に応じてくれるのは延滞や滞納をしていないことが前提であり、この場合はほとんど無理です。すでに5か月の延滞をしているあなたに対して、金融機関が返済期間の延長などに応じるはずもないでしょう。当然ながら、他の金融機関で借り換えをすることもできません。
  なお、返済期間延長の手続きをするときには追加保証料が数十万円必要となるケースも多くなっています。延滞が続いている状況ではこの負担もできないことでしょう。

Q 半年前に夫と離婚をして、子供2人は私が引き取り実家に戻りました。先日、住宅ローン会社から督促状が届いたのですが、どうしたらよいですか?
A あなたは自宅購入の際に共有持分にしたか、連帯保証人になっているのでしょう。離婚したからといって、その借金からは逃げられません。債権者も、離婚したあなたをかわいそうなどとは思ってくれません。
  前夫がきちんと返済をしていないためにあなたのところへ督促状が届いたわけですから、自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。そのうちに競売の通知が届いたり、債権者が訪ねて来たりするはずです。
  時間が経てば経つほどあなた自身の信用にも傷がつくことになりますから、早めに手を打つべきです。住んでもいない家のローンを返さなければならないほど、つまらないことはありません。

Q 月々15万円の住宅ローン返済が厳しく、毎月、返済日が近づいてくると憂鬱です。これまで滞納はしていませんが、何とかなりませんか?
A あなたは月々の返済に力尽きてしまっているようですね。これを解決する方法は二つです。一つは上記のような支払いのリスケジューリングです。もう一つは、近くの不動産会社でご自宅がいくらの価格(実勢価格)で売却できるのかを調べてもらいます。そして、住宅ローンの残高よりも高く売れるようであれば売却しましょう。任意売却ではなく、通常の売却で処理できます。

Q 連帯債務者と連帯保証人は、どう違うのですか?
A 連帯債務者とは、ローンを借りた主債務者と一緒になって返済をしていく人のことです。連帯保証人よりも責任が重く、主債務者が返済に行き詰っていなくても直接、債権者から請求をされることがあります。
  連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払いを求められる「保証人」よりも責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を求めることができます。
  保証人とは、債務者が返済不能となったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人とは違い、保証人は債権者に対して「まずは債務者に請求をしてくれ」と求めることができます(催告の抗弁権)。
  妻が夫の連帯債務者、連帯保証人、保証人になっている場合には、離婚をしたときでもこれを変更することが容易ではありません。可能性はゼロではありませんが、かなり低いと考えたほうがよいでしょう。
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任意売却に関するご質問

Q 任意売却とは何ですか?
A 任意売却とは、その言葉のとおり「任意」に、つまり金融機関などから強制されるのではなく、任意売却取扱い業者などの専門家や弁護士などが間に入って、債務者(あなた)の側が自由に担保不動産を売却するものです。
  複数の抵当権が設定されていて、後順位にいわゆる「街金」などがいる場合に、一般の人は「任意で売ることはできないのではないか」と思うでしょうが、それを可能にするのが私たち専門家のノウハウです。

Q 任意売却をするメリットは?
A
1. その物件の買主は、競売のときよりも多少高めで買うことになりますが、「競売という傷」のない物件を取得することができます。
2. 抵当権の順位に応じて一定の配当基準により話し合い、一定の配分比率で任意配当表を作り、公平・平等に弁済します。その際、高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできます。
3. 後順位の抵当権者にも、一定の配当基準により弁済ができます。そのとき、抵当権抹消のためにいわゆるハンコ料を支払うことになります。
4. 話し合いで解決するため、不動産の占有者(賃借人など)との間に紛争が起きません。
5. 債権者との交渉により、引っ越し代などをもらえることもあります。

Q 任意売却をした後の残債務はどうなりますか?
A 任意売却後に残った債務(無担保債権)については引き続き支払っていかなければなりませんが、債権者との話し合いに応じて毎月5千円〜3万円位の間で分割返済をすることができます。
  この無担保債権は、金融機関または住宅ローン保証会社などからサービサーといわれる会社へ譲渡されます。それ以降、債務者はサービサーとの間で交渉をすることになりますが、通常、サービサーは無担保債権を残債務の1〜2%で買い取るため、債務者はある程度の一時金を支払うことで残債務の処理ができる可能性もあります。
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競売に関するご質問

Q 自宅が競売にかかり、1か月後に入札という通知が裁判所から届きました。どうにかなりませんか?
A 残念ながらもう手遅れです。理論的には任意売却をすることも可能ですが、現実問題としては極めて難しい状況です。せめて、あと1か月早くご相談をしていただければ、まだ打つ手はあったのですが…。
  それができない理由は、たった1か月の間に物件の買い手を探し、抵当権者たちと協議をして合意を取り付け、返済をして競売の取り下げをしてもらうことは「時間的にほぼ不可能」だからです。また、債権者に対して競売の取り下げをお願いするのにあたり、少なくとも200〜300万円程度の現金を支払い、追加保証人なども用意しなければなりません。

Q 競売が行われた場合、現在住んでいる建物はどうなりますか?
A 競売後に立ち退きをせずに住んでいれば、裁判所の執行官が鍵屋や運送屋などを同行させて、中の荷物をまとめて持ち出してしまいます。荷物を返してもらう場合は、普通の引越し業者の費用の倍以上も出さなければなりません。また、動産にも競売がかけられていた場合はそれも売却され、当然ながら荷物は返してくれません。
  住んでいる者が異議申し立てをしても無駄なことです。営業している店などの場合も同様で、営業しているからといって裁判所の執行官は待ってくれません。荷物はすべて出され、鍵は交換されます。競売された家屋に再度、鍵を壊して侵入すれば、不法侵入として逮捕されることになります。

Q 4,000万円の借金があり、競売によって1,500万円を返済しましたが、残りの債務はどうなりますか?
A もちろん、なくなりません。他に不動産を持っている場合には、その不動産も競売にかけられます。新たに別の不動産を収得した場合も同様です。完済するまでトコトン追いかけてきます。連帯保証人がいれば、その方にも残債務の請求がいきます。

Q 競売により自宅を処分されました。そして現在、残った債務の支払いが月々7万円です。この支払いも滞納気味なのですが、これを減額する交渉をお願いできますか?
A これは弁護士の仕事の領域ですから、お近くの弁護士にご相談ください。任意売却センターの地域担当業者ではこのようなご依頼を引き受けることはできませんが、必要であれば弁護士を紹介させていただくことは可能です。

Q 競売が行われた場合、何らかの費用は住んでいる者に出るのでしょうか?
A 非常にデリケートな質問ですが、基本的に一切の費用は出してくれません
  ただし、あなたに速やかに退去して欲しいとの思いから好意で10万円位の退去料を出してくれるかもしれませんが、その金額に不満を言うことはできません。そのお金はあくまでも落札者の「善意」だからです。あなたがそこで退去に応じなければ、落札者が裁判所へ申し立てをして、裁判所があなたを強制退去させることになります。

Q 競売が行われる前に、任意で売却した場合はどうなりますか?
A 競売と同時進行で任意売却の段取りをして、競売実行前の売却に成功すれば、競売にかけられる前の任意売却と同じように引越し費用などを捻出してくれる債権者がほとんどです。つまり、競売にかかってからでも任意売却には応じてもらえます。
  そして、残った債務の支払いにおいても、競売後と任意売却後とでは大きな違いが生じます。任意売却のほうが断然有利です。
  なお、「任意売却の場合は、債権者に対して誠意があるものとみなされて、債権を放棄してくれます。たとえば5,000万円の残債があり、物件を2,500万円で売却すれば、残りの2,500万円は放棄してくれる場合があります」などという不動産業者もいるようですが、そのようなことは絶対にあり得ません。
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任意売却業者の違いとは?

Q 一般の不動産業者と任意売却センター地域担当業者との違いは何ですか?
A 住宅ローンの残っているマンションや一戸建てなど、不動産の任意売却はたいへん手間と時間がかかります。それに加えて、任意売却では金融機関など債権者との交渉もあります。一般の不動産業者では、債権絡みの仕事のノウハウがなく、また一つの案件に対してそれほど時間も手間もかけられないため、任意売却を取り扱うことができません。
  また、任意売却という業務はさほど儲からない仕事です。利幅の薄い仕事である反面、膨大な手間と時間がかかるので、任意売却を専門に処理する人材を置かなければなりません。店舗営業だけでは半年に1件か2件程度しか依頼のない儲けの少ない仕事ですから、町の不動産業者はなかなか手を出そうとしません。

Q 銀行や債権者から紹介される業者との違いは何ですか?
A 任意売却業者は依頼主のために働きます! あなたから依頼されれば、当然のことながらあなたのために仕事をします。しかし、逆に銀行から依頼をされれば、その銀行のために働くことになってしまいます。
  たとえば、引越し代や引越し日など細部の交渉においても、どちらの立場になるのかで得られる結果は異なってきます。また、任意売却後に残った債務の支払い条件などの交渉においても、あなた側に立ってする交渉か、債権者側に立ってする交渉かで、全然違う結果になる可能性もあるでしょう。
  あなたから依頼を受けたとき、あなたにとって1円でも1日でも有利になるように相手と交渉をするのが私たちの仕事です。
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その他のご質問

Q サービサーとは何ですか?
A 従来は弁護士にしか許されていなかった債権回収業務を、弁護士法の特例として 「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」により許可を得た民間会社が、不良債権の処理等促進のために債権管理回収業を行うものです。

Q 代位弁済とは何ですか?
A 簡単にいえば「借金の肩代わり」ということです。厳密には少し違いますが…。第三者が債務者に代わって弁済をした場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが「求償権」の範囲で弁済者に移転します。
  住宅ローンにおける代位弁済は、債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代わり金融機関に対して債務を弁済することをいいます。
  このとき、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを、債権者に代位して行使することができるようになります。

Q 求償権とは何ですか?
A 保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合には、支払った分について、主たる債務者に対して返してくれるように請求ができる権利です(民法459条)。
  主たる債務者に代わって、複数いる連帯保証人のうちの一人が債務の履行をしたのであれば、その負担をした連帯保証人は他の連帯保証人に対してその負担分を求めることができます。あらかじめその負担分を決めてあれば、その決めた割合で求償します。決めていない場合には、連帯保証人の数で平等に割ることが一般的です。
  この求償権の主張は、内容証明郵便で行います。全額の負担をした旨と求償される割合を明記します。もちろん、支払ってからの利息分も請求できます。
  しかしながら、保証人が返済しなければならない場合には、すでに主たる債務者には支払い能力がないことが多く、条文のように返してもらうことはできないのが現実です。

Q 滌除(てきじょ)とは? 抵当権消滅請求とは?
A 滌除とは、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えてよいでしょう。債権者(金融機関など)からの申し立てによるものが競売であり、債務者の側が合法的に処理するのが滌除です。
  抵当不動産について所有権、地上権、永小作権を取得した者(第三取得者:滌除権者)が抵当権者に対し、「民法382条乃至384条」の規定に従い、一定金額(滌除金額)を提供して、その承諾を得た金額を抵当権者に支払い、または供託することにより抵当権を消滅させることができる制度です。
  たとえば、買主が土地の時価を5,000万円と思えば、抵当権者に5,000万円を支払う旨の通知をします。抵当権者としては5,000万円で納得するか、それよりも1割高く自ら買わなければならないというリスクを覚悟のうえで競売の申し立てをするしか方法がなくなります。
  競売にした場合、滌除金額の1割増以上の金額で買い受けを申し出る者がいなかったときは、抵当権者自らが滌除金額の1割増の価額で物件を買い受けなければなりません。この滌除は別名「増価競売」とも言われました。
  しかし、2004年4月1日にこの「滌除制度」は廃止され、代わりに「抵当権消滅請求制度」が施行されました。滌除は債務者に大きく有利な制度でしたが、改正後は債権者にも配慮した内容となっています。

Q 私は海外在住なのですが扱ってもらえますか?
A 海外在住の方々の案件も、今までに多く手がけています。ただし、条件がふたつあります。それは貴方の物件の買主が決まり売買契約をする際には、あなたに日本へ帰国していただかなければなりません。一時帰国が可能かどうかがひとつです。
  もうひとつの条件は、専任媒介契約書や委任状にあなたの実印を押していただかなければなりませんから、実印が押せ、印鑑証明書が取れるかどうかです。

Q 任意売却について、業者などに対する苦情はどこに相談をすればよいのですか?
A その任意売却をどの業者が処理したのかによって、苦情の申し立て先は違います。不動産業者に対しての苦情なら、各都道府県に不動産取引に関する相談窓口があります。また、各市町村レベルの自治体でも苦情を受け付けてくれます。
  司法書士に対する苦情は司法書士会より、各都道府県の「生活センター消費者相談」へご相談されることをお勧めします。かつて、ある県の司法書士会へ再三苦情を入れたところ、身内の庇い合いに終始して問題の解決には至らなかったことがあります。
  弁護士に対する苦情は、その弁護士が所属している弁護士会へ連絡をしてください。
  他社の手がけた任意売却や競売に関する苦情を、当社に相談されても何のお力にもなれませんのでご了承ください。
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