任意売却とは?
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任意売却とは?

写真任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。

住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。
金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

このような時に、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。

もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。
この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任売による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

この方法は、金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。そのぶん、あなたには「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

「任意売却」という言葉が示すとおり、不動産競売のように強制的な処分ではありません。しかし、返済ができなくなってから何もしなければ、近いうちに競売となることは避けられません。任売で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのはあなたの意志です。

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任意売却の仕組み



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買戻しとは?

買戻しとは、現状を維持する方法!
任売の購入者が一般の客であるのに対して、買戻しとは、当社の直接買取り又は当社の株主及び投資家会員の中で当該物件に関心のある投資家を募り 、投資利回りを説明した上で購入して頂く方法です。
仲介手続きを当社が代行することで、買取後に任売依頼者に収益物件として貸出し、 そのまま居住して頂くというのが、買戻しというシステムです。
この方法で数多くの方が今迄と同じように自宅で住み続けることに成功されています。

メリットとデメリット


「任意売却のメリットは、競売よりも高く売却できることです。任意売却の場合は、時価に近い金額で売却することができます。」(任売に詳しい高島秀行弁護士)
競売は最悪の選択肢です。競売が実行されてしまうと、全ての裁判所のペースでことが運ばれ、所有者(債務者)が最も不利な状況に追い込まれてしまいます。競売は、元々内覧ができない等のリスクを買主が取ることもあり、実勢価格(相場)とはかけ離れた時価相場の6割位と、かなり安く決定された「売却基準価格」で入札させ、それをプロの競売業者が落札・転売して利益を上げるという図式で買受人だけが儲かり、債務者には残債務額が多く残るというデメリットを与える仕組みになっているのです。その上、法的処理である競売の場合、残債務を競売終了後も継続返済して行かなくてはなりません。任売は、仮に任意売却後、残債を整理するために破産するにしても裁判所に支払う費用が少なくて済みます。競売の実態を知り、任意売却に切替えることで大きな差が出ます。
「メリットの2つ目は、売却代金から仲介手数料、引渡し・転居費用(保証金他)など売却・移転に係る全ての経費(+α)を出してもらえることです。」(同弁護士)
当社のお客様の中には、当初裁判所からの通知で自暴自棄になられ、「競売でもいい、放っておく」と言っておられた方が、その後当社担当者の説得により任売に切替えて任意処分した結果、裁判所の競売取下げも実現でき、当社のマネージメントで大幅な再生資金を手に入れ、当社賃貸部の斡旋で新しい所にも移られて、心機一転明るく生活の再生をなさっておられる方が何百人とおられます。任意売却のみが手元に資金を残す賢い方法、選択肢なのです。※+α=余剰金のことで、売却金額によって異なります。
「任意売却のメリットの3つ目は、任意売却した後のローン(残債)は、事実上請求されなくなるということです。唯一の財産を売却してしまえば、残りの金額があったとしても返済することが困難な状況になりますから、金融機関も不良債権として損金処理し、それ以上は請求しないというのが通例です。」(同弁護士)
当社の10数年にわたる「任意売却成立案件」の追跡調査によってもこの事が証明されております。銀行側も、競売よりも任売のほうが多く回収できるのと、内部処理がしやすいので歓迎しています。また、競売の処分では競落人が裁判所に引渡命令を申し立て、法的執行により強制退去させられてしまいます。(当然、引越費用は貰えない)それに、競売は新聞や各情報誌に掲載公告され、執行官も現況調査に来訪し、多くの入札希望者が確認のため家(物件)まで押しかけ、近所の方にまで知れ渡ってしまいます。任売の場合は一般売却と同じでその心配は全く無く、心理的にかなりラクになりますし、当社が買主に交渉し、引渡時期等々を所有者の希望に添うように出来るメリットもあります。当社にお任せ頂きましたら銀行交渉から売買契約締結、転居先の手配まで全て代行しますのでご安心下さい。
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■その他メリット
1. 競売のときよりも高く、市場相場に近い価格で処理できます
2. 高く売れるために、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります
債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)に対して、競売のときよりも早期に、かつ、より多くの返済が可能となることにより、残った債務の返済について柔軟な対応 をしてもらうことができます
3. 債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)に対して、競売のときよりも早期に、かつ、より多くの返済が可能となることにより、残った債務の返済について柔軟な対応 をしてもらうことができます
4. 販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや債務に苦しんでいることを周囲に知られる心配がありません
5. 売るときに必要な諸費用(抵当権抹消費用、司法書士報酬など)、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分などは債権者から“配分として”支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません (管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額の大きさによって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資産税など税金の滞納分については管轄する役所との話し合いによって取扱いが異なる場合もあります)
6. 債権者より、引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってもらえる場合があります
7. 購入者との交渉によって、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえます

■デメリット
1. いわゆる「ブラックリスト」にあなたの情報が記載されます。(記載されるとはいっても、住宅ローンを3か月滞納した時点ですでにブラックリストへ記載されているのであり、任売をしたことによって新たに記載されるのではありません)
2. 競売のときには自ら行動しなくても勝手に進んでいきます。(やがて追い出されます)が、任売はあなた自身から積極的に行動を起こすことが必要です
3. 連帯債務者や連帯保証人に事情を説明して、事前に同意を得なければなりません。(競売になればもっと大きな迷惑をかけることになるのですから、同意を得ることの手間が任売のデメリットだとはいえないでしょうが…)

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費用について

裁判所に競売を申し立てされ、着々と競売準備が進む中で困惑と不安が一杯の所有者(債務者)の不安を解消し、絶対的に有利な立場で所有者(債務者)が新たな生活の再出発を図れる唯一の道は、この任売をおいて他には無いと、当社の長年の経験から確信を持って言えます。
なお、売却の契約が成立した際には、当社規定の仲介手数料を申し受けますが、その分は金融機関など債権者への精算金の中で処理しますので、所有者(債務者)から別途負担していただく必要はありませんのでご安心ください。その上、売却後の移転費用、余剰金その他経費なども売却価格から捻出しますので、転居にかかる費用の心配が少なくなります。ご相談は無料ですので、長年の経験豊富な当社へ売却依頼をして頂きますようお願い致します
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